作为城市工业文明的历史载体，城中旧厂曾为城市经济发展提供了重要支撑。
当下，这些存量国土空间资源却面临利用低效、设施老化，与科创产业融合及城市更新需求脱节的问题，成为了制约城市功能提升与高质量发展的短板。
2026年广东两会期间，“城市更新”“房地产发展新模式”成为代表委员们关注的热点。广东省政协常委、新城市投资控股集团联合创始人曹志伟在接受南都N视频记者采访时表示，当前广东部分城市低效工业用地再开发主要有两种模式：一是土地权属人申请自主改造为非住宅用地项目；二是交由政府收储，政府储备后调整规划为包括住宅在内的其他用地。
曹志伟认为，前者审批流程不明确、时间长，改造成功率不到总旧厂用地的1%。若自主改造为商业办公需补缴高额土地出让金，在当前商业办公空置率高的情况下，再增加库存并非最佳选择；若改造为新型工业用地，又面临与城市产业区域规划的矛盾、生产与城区环保要求的矛盾、原材料货物运输与城市交通管制的矛盾等诸多掣肘。
对此，曹志伟建议，可试水城中旧厂历史用地按城市规划实施自主改造，探索城市更新新模式。“尤其是大湾区的位于城市中心的旧厂应允许业权人按照城市规划实施自主改造，并结合城市景观及片区配套设施的要求进行建设，打造全新的宜居宜商宜游的活力大湾区城市群。”
曹志伟认为，通过鼓励城中老旧厂土地权属人按城市规划自主改造或联合成片改造，并按照每年更新的基准地价补缴改变功能的地价差和增容面积的地价，可以激发改造主体的积极性，又能减轻政府前期收储的工作和减少财政收储资金的投入及沉淀，从而加快推进城市更新工作有序开展。
“广东许多城市的临江资源非常丰富，改造过程中可以鼓励旧厂的临江绿地升级打造为滨江亲水主题公园。”曹志伟建议，通过“串珠成链”，设计彰显当地文化风貌的沿江绿地游赏线路，打造集亲水步道、景观绿化、休闲驿站于一体的城市更新民生范本。
“建议金融监管部门指导银行等金融机构，推出支持旧厂自主改造项目的融资金融产品。”在金融支持方面，曹志伟也建议，经当地政府审批的旧厂自主改造项目，可给予融资支持和缴费优惠，包括但不限于分期补缴地价、开发建设税费等资金支持，以此形成投资者对项目获得融资的积极预期，从而提升各方对旧厂自主改造的投资信心。
采写：南都N视频记者 朱唯信
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